Ka kolaborativnom upravljanju
/ istraživanja / Voždove Kapije
Integralna analiza
Projekat stambeno-poslovnog kompleksa, odnosno kondominjuma Voždove kapije, predstavlja primer stambene izgradnje kao efektivnog mehanizma reprodukcije i ekspanzije kapitala koji uvođenjem koncepta „zatvorenog“ modela korišćenja, vlasništva, upravljanja i održavanja stambenim kompleksima, podstiče diskusiju o vrednostima i principima planiranja grada preporučenim aktuelnim globalnim i evropskim razvojnim agendama, kao što su društvena segregacija, bezbednost, zaštita vrednosti nekretnina i kvaliteta stanovanja.
Grad Beograd je Generalnim planom Beograda 2021 (2003) kapitalna ulaganja u izgradnju stambeno-poslovnih urbanih centara proglasio jednim od strateških ciljeva razvoja, iza koje su planskim dokumentima odabrane pogodne lokacije. To su pre svega lokacije velikih industrijskih kompleksa, pod stečajem ili potpuno ugašenih, u centralnim ili zonama šireg gradskog centra. U odsustvu jasno definisane stambene politike, Grad je ovo vredno građevinsko zemljište prodavao za izgradnju elitnih stambeno-poslovnih centara. Na taj način je uvećano stambeno tržište stanova u privatnom vlasništvu, uz istovremeno smanjenje „prostora“ za bilo kakvu intervenciju u sferi stambenih javnih politika. Posledično, uprkos masovnoj izgradnji stambenih objekata i kompleksa, sve je vidljiviji problem nedostatka priuštivog stambenog prostora u Beogradu.
Projekat Voždove kapije karakterišu brojne izmene u toku izgradnje. Naime, kompleks je dobio dozvolu na osnovu urbanističkog projekta kojim je izgradnja podeljena u četiri faze. Kupci stanova izgrađenih u prvoj i drugoj fazi su kupoprodajnim ugovorom dobili garancije da se izgled kompleksa neće bitno menjati do završetka izgradnje kompleksa. Međutim, godinu dana nakon izgradnje prve i druge faze, investitor je podneo zahtev za izmenu planske dokumentacije za predmetnu parcelu radi povećanja urbanističkih parametara. Zahtev je odobren, te je u ostatku kompleksa omogućena izgradnja objekata znatno većih visina i površina, čime je značajno izmenjen izgled kompleksa, ali i planirani i garantovani standardi iz prve i druge faze izgradnje, koji se tiču zajedničkih otvorenih i zatvorenih prostora, odnosno kvalitet života u kondominijumu.
Grad Beograd još uvek nema jasno definisanu stambenu politiku, te stoga ni ne razvija mehanizme uticaja na tržište stanova radi kontrole cena i visine rente stambenih kvadrata. Stanovi u javnoj svojini i stanovanje kao ključna pitanja od javnog interesa, koncept priuštivog stanovanja i pravo na stan, još uvek predstavljaju predmet diskusije akademske zajednice i civilnog sektora. Primer izgradnje kondominijuma „Voždove kapije“ otvara prostor za intenzivnije interdisciplinarno i sveobuhvatno promišljanje i preispitivanje aktuelnog modela upravljanja razvojem grada.
Za više informacija o promenama u procesu prostornog razvoja posmatranog kroz integralnu prizmu, kao i komentare autora istraživanja (obeleženo simbolom vatre u levom uglu), pogledajte hronologiju u nastavku.
Definisanje i odbrana javnog interesa
Projekat stambeno-poslovnog kompleksa „Voždove kapije“ predstavlja novitet u našoj sredini u oblasti stambenih politika, uvođenjem koncepta „kondominijum“. Stambeno-poslovni kompleks je projektovan i građen fazno, uz prodaju stanova pre početka izgradnje. Kao konfliktan projekat ističe se usled izmena prvobitnog idejnog rešenja, što za posledicu ima samoorganizovanje stanara u neformalno Udruženje stanara Voždove kapije. U toku izgradnje i nakon prethodno prodatih stanova, predočenog idejnog rešenja i potpisanih kupoprodajnih ugovora dolazi do povećanja parametara izgradnje kompleksa, povećanja planirane spratnosti i visina objekata, i pogušćavanja naseljenosti kompleksa.
Analiza sprovođenja planskih rešenja istraživanje ima za cilj preispitivanje primene urbanističkih normi kao značajnog mehanizma za definisanje i očuvanje javnog dobra, kao i zaštitu vlasničkih prava, privatne svojine i njene (tržišne) vrednosti u kontekstu pravne države i vladavine prava kao osnovnih stubova koncepta javnog dobra u savremenim državama.
Analiza planiranja poslovno-stambenog kompleksa tj. kondominijuma Voždove kapije ukazuje na postojanje mogućnosti izmene urbanističkih normi definisanih planom u toku same (fazne) izgradnje kompleksa, i to uprkos tome što su pod određenim uslovima i u odnosu na prvobitno idejno rešenje stanari kupili i uselili stanove u samom kompleksu.
Plan generalne regulacije (PGR) na različite načine uređuje sprovođenje uslova za izgradnju. Odnosno, PGR-om je definisano za koje je lokacije neophodna izrada planova detaljne regulacije (PDR), za koje lokacije se PGR sprovodi na osnovu važećeg ili preispitanog postojećeg plana detaljne regulacije, i za koje lokacije se PGR sprovodi kroz primenu neposrednih pravila građenja. U slučaju primene neposrednih pravila građenja, lokacijski uslovi se izdaju bez obavezne izrade plana detaljne regulacije – kroz izradu urbanističkog projekta na osnovu koga se izrađuju lokacijski uslovi, ili direktno kroz lokacijske uslove.
Međutim, PGR-om se takođe definiše da se za određene zone meštovitog gradskog centra (kao i za određene zone porodičnog stanovanja i zone sa komercijalnim sadržajima) visina i spratnost objekata definisane u pravilima građenja mogu povećati, s tim da se urbanistički parametri i položaj objekata moraju uskladiti kroz izradu Plana detaljne regulacije (PDR) koji u sebi sadrži Analizu i potvrdu o ispunjenosti kriterijuma za izgradnju visokog objekta, a za koji saglasnost daje Komisija za planove Skupštine grada Beograda.
Parcela na kojoj se gradi kondominijum Voždove kapije pripada zoni definisanoj za neposrednu primenu pravila građenja, gde su pomenuta pravila data kroz tabelu sa parametrima u tekstu PGR-a, a za koju je potrebno izraditi urbanistički projekat. Urbanistički projekat za ceo kompleks Voždovih kapija je planiran za faznu izradu (1-6 faza). Za fazu 1 je izrađen 2016. godine i dostupan je za javnost; za fazu 2 2017. i ovaj Urbanistički projekat nije dostupan javnosti. Ostatak kompleksa nije razrađivan kroz urbanističke projekte, jer je 2018. doneta odluka o izradi PDR-a na osnovu koje je dato idejno rešenje za ostatak kompleksa.
Kako lokacija stambeno-poslovnog kompleksa Voždove kapije pripada i zoni mešovitih gradskih centara za koju je PGR-om omogućeno povećanje visine i spratnosti objekata, uz uslov da se usklađivanje parametara vrši kroz izradu plana detaljne regulacije (PDR), kompanija koja je investitor poslovno-stambenog kompleksa u izgradnji (gradnja počela 2017. godine na osnovu Urbanističkog projekta iz 2016.g) 2018.g. naručuje izradu Plana detaljne regulacije za obuhvat istovetan tretiranom kroz Idejno rešenje u postojećem Urbanističkom projektu. Iako su već realizovane dve faze poslovno-stambenog kompleksa prema lokacijskim uslovima iz Urbanističkog projekta, pokretanjem izrade PDR-a se utvrđuju novi urbanistički parametri za preprojektovanje ostalih planiranih objekata. Na osnovu ovog PDR-a izrađuje se novi Urbanistički projekat 2017.g, na osnovu koga se dobijaju lokacijski uslovi za dalju izgradnju u okviru kompleksa, sada prema izmenjenim (povećanim) parametrima.
Posledično, od planiranih 12 lamela koje čine kontinualni zatvoreni blok – kondominijum, četiri su izvedene po parametrima iz urbanističkog projekta (UP). U toku izgradnje, izradom PDR-a, dolazi do promene parametara u okviru kompleksa, što podrazumeva smanjenje površine unutrašnjeg dvorišta, povećavanje spratnosti na tri lamele iz Faze 3 za 1-3 sprata, dok se ka Ulici Vojvode Stepe umesto stambenih lamela P+7+Pk grade tri visoka objekta visine do 75m, što bi odgovaralo objektu od 25 spratova.
Dodatno, iako se pominje u Urbanističkom projektu iz 2016.g, pojam kondominijum je tek izmenom Zakona o planiranju i izgradnji početkom 2020. definisan kao tip svojine nad zajedničkim sadržajima u objektima i na građevinskom zemljištu kao zajedničkoj svojini stanara. Ipak, ovo pravo svojine se upisuje tek nakon izgradnje kompleksa i pribavljanja upotrebne dozvole. To znači da stanari koji su kupili stan u prvim fazama izgradnje nisu vlasnici zajedničkih sadržaja, te ne mogu da koriste Ugovor kao sredstvo kontrole izmena stambenog kompleksa u toku njegove dalje izgradnje. U ovom slučaju, u trenutku izrade planova, tokom 2016 – 2018. godine, pojam kondominijum nije bio definisan Zakonom.
Dijagram istraživanja
Dijagram procesa istraživanja studije slučaja stambeno-poslovnog kompleksa “Voždove kapije” ilustruje integralni pristup u istraživanju javnih politika u domenu formalnog sistema planiranja. Dijagram ukazuje na različite javno dostupne alate koji nas mogu usmeriti pri utvrđivanju planskog osnova u analizi određene studije slučaja i ilustruje korake tog istraživačkog procesa.
