Kondominijum – stambeno poslovni kompleks “Voždove kapije”

Plakat radne verzije hronologije, izložen na javnom događaju “Kolaps ili komunikacija” – za komentare autora istraživanja na analizirane promene pogledajte hronologiju u nastavku.

Projekat stambeno-poslovnog kompleksa, odnosno kondominjuma Voždove kapije, predstavlja primer stambene izgradnje kao efektivnog mehanizma reprodukcije i ekspanzije kapitala koji uvođenjem koncepta „zatvorenog“ modela korišćenja, vlasništva, upravljanja i održavanja stambenim kompleksima, podstiče diskusiju o vrednostima i principima planiranja grada preporučenim aktuelnim globalnim i evropskim razvojnim agendama, kao što su društvena segregacija, bezbednost, zaštita vrednosti nekretnina i kvaliteta stanovanja.

Grad Beograd je Generalnim planom Beograda 2021 (2003) kapitalna ulaganja u izgradnju stambeno-poslovnih urbanih centara proglasio jednim od strateških ciljeva razvoja, iza koje su planskim dokumentima odabrane pogodne lokacije. To su pre svega lokacije  velikih industrijskih kompleksa, pod stečajem ili potpuno ugašenih,  u centralnim ili zonama šireg gradskog centra. U odsustvu jasno definisane stambene politike, Grad je ovo vredno građevinsko zemljište prodavao za izgradnju elitnih stambeno-poslovnih centara. Na taj način je uvećano stambeno tržište stanova u privatnom vlasništvu, uz istovremeno smanjenje „prostora“ za bilo kakvu intervenciju u sferi stambenih javnih politika. Posledično, uprkos masovnoj izgradnji stambenih objekata i kompleksa, sve je vidljiviji problem nedostatka priuštivog stambenog prostora u Beogradu.

Projekat Voždove kapije karakterišu brojne izmene u toku izgradnje. Naime, kompleks je dobio dozvolu na osnovu urbanističkog projekta kojim je izgradnja podeljena u četiri faze. Kupci stanova izgrađenih u prvoj i drugoj fazi su kupoprodajnim ugovorom dobili garancije da se izgled kompleksa neće bitno menjati do završetka izgradnje kompleksa. Međutim, godinu dana nakon izgradnje prve i druge faze, investitor je podneo zahtev za izmenu planske dokumentacije za predmetnu parcelu radi povećanja urbanističkih parametara. Zahtev je odobren, te je u ostatku kompleksa omogućena izgradnja objekata znatno većih visina i površina, čime je značajno izmenjen izgled kompleksa, ali i planirani i garantovani standardi iz prve i druge faze izgradnje, koji se tiču zajedničkih otvorenih i zatvorenih prostora, odnosno kvalitet života u kondominijumu.

Grad Beograd još uvek nema jasno definisanu stambenu politiku, te stoga ni ne razvija mehanizme uticaja na tržište stanova radi kontrole cena i visine rente stambenih kvadrata. Stanovi u javnoj svojini i stanovanje kao ključna pitanja od javnog interesa,  koncept priuštivog stanovanja i pravo na stan, još uvek predstavljaju predmet diskusije akademske zajednice i civilnog sektora. Primer izgradnje kondominijuma „Voždove kapije“ otvara prostor za intenzivnije interdisciplinarno i sveobuhvatno promišljanje i preispitivanje aktuelnog modela upravljanja razvojem grada.

Za više informacija o promenama u procesu prostornog razvoja posmatranog kroz integralnu prizmu, kao i komentare autora istraživanja (obeleženo simbolom vatre u levom uglu), pogledajte hronologiju u nastavku.

2001
Usvojen zakon o privatizaciji

“Sl.glasnik RS”, br. 38/2001, Narodna Skupština RS

Jun 2001.

Zakon kojim se uređuju uslovi i postupak privatizacije društvenog kapitala. Omogućava prelazak društvenog kapitala u privatni.

2004
Usvojen zakon o stečajnom postupku

“Sl.glasnik RS”, br.84/2004, Narodna Skupština RS

Avgust 2004.

Pojavljuje se mogućnost prodaje resursa kompanija u društvenom vlasništvu ukoliko ne postoji mogućnost za uspešnu reogranizaciju.

2005
Izbio požar

11. februar 2005.

Izgorelo skladište fabrike nameštaja “Novi Dom” na adresi Vojvode Stepe 310, kp 7670/1, KO Voždovac.

Uzrok požara nepoznat.

2006
Objava tendera

Agencija za privatizaciju RS

15. jun 2006.

Objavljen Javni poziv za učešće na javnom tenderu radi prodaje 70% kapitala preduzeća “Novi Dom”.

Izbor kupca za “Novi Dom”

Agencija za privatizaciju RS

02. novembar 2006.

Druga sednica tenderske komisije. Prihvaćena ponuda konzorcijuma Nelt Co, Simpo, Ataše, Eki Investment. Prodajna cena u iznosu 17.154.232 evra. Investicioni program 3.000.000 evra. Prihvaćene minimalne obaveze socijalnog programa.

Potpisan ugovor o prodaji

Agencija za privatizaciju RS
21. decembar 2006.

Potpisan ugovor o prodaji akcionarskog društva “Novi Dom”.
Eki Investment vlasnik 1/3 akcija u kompaniji “Novi Dom”.

2009
Doneta odluka o izradi PDR-a

Skupština grada Beograda
13. januar 2009.

Odluka o izradi plana detaljne regulacije šireg područja uz ulicu Vojvode Stepe, Opština Voždovac.

Usvojen Zakon o planiranju i izgradnji

Narodna Skupština RS
13. novembar 2009.

Omogućava konverziju prava korišćenja zemljišta u pravo svojine zemljišta kupovinom objekata koji se na predmetnom zemljištu nalazi.

Omogućava da se generalni urbanistički plan razrađuje i u određenoj meri menja planovima generalne regulacije kao planskim dokumentom koji obuhvata šire područje od plana detaljne regulacije i propisuje pravila građenja (obaveznu sadržina plana na osnovu koga se može izdati građevinska dozvola) za celo područje na koje se odnosi. Ranije zakonsko rešenje propisivalo je da se Generalni Urbanistički Plan razrađuje planovima detaljne regulacije i urbanističkim projektima.

Ipak, sama primena zakonskih rešenja iz 2009. godine nije bila moguća odmah nakon usvajanja novog zakona. Nakon stupanja na snagu zakona iz 2009. godine u Gradu Beogradu se pristupilo izradi planova generalne regulacije za 19 celina u Gradu Beogradu, ali je izmena GUP-a iz 2003. godine, odnosno usvajanje novog GUP-a Beograda omogućilo da se 19 PGR-ova može usvojiti i primeniti.

Kombinacija ova tri zakona je omogućila da se kupovinom objekta (kompanije) u društvenoj svojini obezbeđuje i pravo svojine zemljišta koje je kompanija posedovala. Po ovom modelu je privatizovan veliki broj preduzeća koja su se nalazila u centrlanim lokacijama, pogodnim za građenje stambeno – poslovnih objekata.
Kupovinom preduzeća bez namere daljeg ulaganja i plaćanjem za konverziju zemljišta u pravo svojine, investitori su parcele na vrednim lokacijama dobijali u vlasništvo po izuzetno niskim cenama, nakon čega bi usledila izgradnja i prodaja “luksuznih kvadrata.”

Usvojene izmene i dopune GUP-a

“Sl. list Grada Beograda”, br. 63/2009, Skupština grada Beograda
31.12.2009.

Pre usvajanja izmena GUP-a, predmetna parcela je u grafičkom prilogu o nameni površina Planirano stambeno tkivo predviđena za privredne delatnosti i privredne zone.

Nije pronađena javno dostupna grafika Izmena i dopuna Generalnog urbanističkog plana.

2011
Usvojen PDR

“Sl. list Grada Beograda”, br. 11/2011, Skupština grada Beograda
12. april 2011.

Usvojen Plan detaljne regulacije šireg područja uz ulicu Vojvode Stepe – Celina 1, blokovi (97d, 98, 10), između ulica Vojvode Stepe, Otokara Keršovanija, Bilećke, Mosorske, Bulevara Oslobođenja, Jovaničke i Novakove, gradska opština Voždovac.

Izvod iz Plana:
A.1.2. Cilj izrade plana:izgradnja
– višeporodičnih stambeno-poslovnih objekata u kompaktnom bloku, u zoni duž poslovno-trgovačke ulice
– transformacija privrednog kompleksa u stambenoposlovni blok, u zoni duž poslovno-trgovačke ulice

Predmetna parcela kp 7670/1 se pominje u popisu katastarskih parcela u okviru granice ovog plana, ali u nedostatku javno dostupnog grafičkog dela plana, nije moguće utvrditi kojoj Zoni građenja (definisanim u pogljavlju Namena i način korišćenja površina) ta parcela pripada.

Iako se iz tekstualnog dela plana ne može zaključiti kojim zonama kp 7670/1 pripada, niti kojim pravilima građenja podleže, plan navodi mogućnosti izgradnje kompaktnog bloka u neprekinutom nizu maksimalnih spratnosti P+6+Pk, sa visinom slemena 32m.

2016
Usvojen GUP Beograda

“Sl.list Grada Beograda”, br.11/2016., Urbanistički zavod Beograda, Skupština grada Beograda

07. mart 2016.

Prema GUP-u, određeni su prostori od posebnog interesa za grad, koji su definisani kao budući veliki gradski projekti, a među njima i potez uz ulicu Vojvode Stepe.

Usvaja se GUP koji operacionalizuje usvajanje i primenu 19 PGR-ova, kako je i Zakon o planiranju i izgradnji iz 2009. predvideo. PGR-ovi po prvi put sadrže pravila građenja za celo područje na koje se odnosi, a na osnovu kojih se može izdati građevinska dozvola.

U poređenju grafičkih priloga GUP-a, parcela na adresi Vojvode Stepe 310 (preko puta Saobraćajnog fakulteta), je promenila svoju namenu:

  • Grafički Prilog 2_Postojeća namena površina: privredne površine
  • Grafički prilog 3_Plan namene površina: stanovanje
Usvojen PGR Beograda

“Sl.list Grada Beograda”, br. 20/2016, Urbanistički zavod Beograda, Skupština grada Beograda
21. mart 2016.

Operacionalizuje usvajanje i primenu 19 PGR-ova, kako je i ZPI iz 2009. predvide. PGR-ovi po prvi put sadrže pravila građenja za celo područje na koje se odnosi, a na osnovu kojih se može izdati građevinska dozvola. Sprovođenje plana za parcelu na adresi Vojvode Stepe 310 je određeno neposrednom primenom pravila građenja i izradom urbanističkog plana.
.

U poređenju grafičkih priloga GUP-a, predmetna parcela je promenila svoju namenu iz privredne u stambenu.
.

Izvod iz Plana:
Pravila građenja u zoni mešovitog gradskog centra u zoni više spratnosti 17.M4.2:

Broj objekata na parceli:
na svakoj građevinskoj parceli gradi se može graditi i više objekata u okviru dozvoljenih parametara i poštujući pravila za rastojanja između objekata.

Visina objekata:
maksimalna visina venca objekta je do 26,0 m, a maksimalna visina slemena objekta je 30,0 m, što definiše orijentacionu planiranu spratnost P+6+Pk/Ps.

Uslovi za slobodne i zelene površine: minimalni procenat slobodnih površina na parceli je 40% . Na parceli je potrebno obezbediti: minimalno 15% zelenih površina na parceli, u direktnom kontaktu sa tlom (bez podzemnih objekata i/ili etaža);

Usvojen PDR

“Sl.list Grada Beograda”, br.58/2016, Skupština grada Beograda
08. jun 2016.

Usvojen Plan detaljne regulacije šireg područja uz ulicu Vojvode Stepe – Faza I, gradska opština Voždovac.

Određuje pravila građenja za područje koje obuhvataju granice plana.
.

Izvod iz Plana:
Deo kp 7670/1 je svrstan u podzonu C1 .
5. Pravila uređenja i građenja za površine ostalih namena
5.1. Stanovanje i stambeno tkivo – zona „C”
5.1.1. Podzona „C1”
Osnovna namena: Individualno stanovanje.
Objekti su slobodnostojeći, dvojni ili u nizu izgrađeni po obodu bloka, najčešće povučeni u odnosu na regulacionu liniju bloka.
Broj objekata na parceli:
Dozvoljena je izgradnja jednog objekta na jedinstvenoj građevinskoj parceli.
Visina objekta:
U podzoni S1: maksimalna visina venca – 10,2 m (ugaoni 12,0 m); (maksimalna planirana spratnost – P+2; ugaoni P+2+Pk ili Ps)

Napomena: Deo predmetne parcele kp 7670/1 se pominje u popisu katastarskih parcela u okviru granice plana, kao i u planskom osnovu u lokacijskim uslovima za gradnju, ali u nedostatku javno dostupnog grafičkog dela plana, nije moguće utvrditi za koji deo parcele važe dati opisi.

Otvorena javna prezentacija urbanističkog projekta

Mašinoprojekt, Sekretarijat za urbanizam i građevinske poslove
17. oktobar 2016.

Javna prezentacija urbanističkog projekta za izgradnju objekta na KP 7670/1 KO Voždovac.
Detaljna razrada faze I; 17-24.10.2016;.
Broj UP 350.13-46/2016.
.

Novi stambeno-poslovni kompleks je projektovan kao kompaktni gradski blok, po modelu kondominijuma. Sa aspekta održivosti ovog sistema, on predstavlja kombinovani oblik individualne i zajedničke svojine nad stanom i ostalim pripadajućim spoljnim i zajedničkim unutrašnjim prostorima. Stremljenjem ka razvijenim mehanizmima stanovanja i sigurnim gradovima, ovakav stambeni sklop se zatvara u kontrolisani sistem isključivo namenjen stanarima, čime se  ispunjava široka lepeza  njihovih potreba.

Kompleks broji 11 stambeno- poslovnih lamela, spratnosti P+6+Ps i P+7+Ps, i jedna poslovna lamela, spratnosti P+6+Tehnički sprat.

Kota venca lamela ( kota venca-nazitka povučenog sprata ) je 26,00m, mereno od kote pristupnog trotora na sredini dužine lamele.

2017
Početak radova

31.01.2017.

Započeto kopanje temelja na mestu bivšeg skladišta fabrike “Novi dom”.
Beobuild forum

Prema navodima i datiranih fotografija korisnika Beobuild foruma, izgradnja je započeta pre dobijanja lokacijskih uslova kroz objedinjenu proceduru.

Odobren zahtev za lokacijske uslove

Sekretarijat za urbanizam i građevinske poslove
2. februar 2017.

Dobijeni lokacijski uslovi, faza I.

Osnov. PGR 2016. i PDR-ovi 2011 i 2016, urbanistički projekat 350.13-46/2016.

Izdata građevinska dozvola

22. mart 2017, Sekretarijat za urbanizam i građevinske poslove

Dobijena građevinska dozvola, faza I.

Odobrena prijava radova

Sekretarijat za urbanizam i građevinske poslove
04. april 2017.

Prijava radova u fazi I nadležnom organu.

Otvorena javna prezentacija urbanističkog projekta

Sekretarijat za urbanizam i građevinske poslove
27. april 2017.

Javna prezentacija urbanističkog projekta za izgradnju objekta na kp 7670/1 KO Voždovac.
Detaljna razrada faze II.
Urbanistički projekat 360.13-38/2017

Nije pronađen javno dostupan urbanistički projekat za izgradnju objekta na kp 7670/1 KO Voždovac – Detaljna razrada faze II, Broj UP 350.13 – 38/2017.

Termin “kondominijum” se spominje u urbanističkom projektu, ne i u planskim dokumentima.
“Novi stambeno-poslovni kompleks je projektovan kao kompaktni gradski blok, po model kondominijuma. Sa aspekta održivosti ovog sistema, on predstavlja kombinovani oblik individualne i zajedničke svojine nad stanom i ostalim pripadajućim spoljnim i zajedničkim unutrašnjim prostorima. Stremljenjem ka razvijenim mehanizmima stanovanja i sigurnim gradovima, ovakav stambeni sklop se zatvara u kontrolisani sistem isključivo namenjen stanarima, čime se ispunjava široka lepeza njihovih potreba.”

Doneta odluka o izradi PDR-a

“Sl.list Grada Beograda 69/2017”, Skupština grada Beograda
26. septembar 2017.

Odluka o izradi Plana detaljne regulacije bloka između ulica Vojvode Stepe, Otokara Keršovanija, Bilećke i Generala Rašića, gradska opština Voždovac.

2018
Odobren zahtev za lokacijske uslove

Sekretarijat za urbanizam i građevinske poslove
03. avgust 2018.

Dobijeni lokacijski uslovi, faza II.
Osnov: PGR 2016 i PDR-ovi 2011 i 2016, urbanistički projekat 350.13-38/2017.

Organizovan javni uvid u PDR

Sekretarijat za urbanizam i građevinske poslove
10. avgust 2018.

Javni uvid u Plan detaljne regulacije bloka između ulica Vojvode Stepe, Otokara Keršovanija, Bilećke i Generala Rašića, gradska opština Voždovac.

Planom se menja projekat, parametri izgradnje, veličina dvorišta, itd, dodaju se novi objekti sa značajno izmenjenim visinama. Izmene se dešavaju nakon što su stanovi u fazi I i fazi II već prodati.

Poredeći Urbanistički projekat usvojen krajem 2016. godine po kome je i započela izgradnja prve 2 faze projekta i Plan detaljne regulacije usvojen dve godine kasnije, može se zaključiti sledeće:

– Izmenom morfologije  stambenog bloka, uvođenjem 3 kule, smanjenjem unutrašnjeg dvorišta i povećanjem broja korisnika znatno se menja bonitet ovog kompleksa.
– Maksimalna spratnost predviđena UP-om je P+7+Pk, odnosno kota venca iznosi 26m. U zoni visokih objekata M.4.1. PDR-om se ta visina povećava na maksimalnu visinu objekta od 75m, što može biti oko P+G+25. U zoni M.4.2. PDR predviđa visinu objekata od 34 m, što mogu biti dodatna 3 sprata na novoplanirane stambene lamele.
– Termin kondominijum se spominje samo u urbanističkom projektu, ne i u planskim dokumentima

Izdata građevinska dozvola

Sekretarijat za urbanizam i građevinske poslove
31. oktobar 2018.

Dobijena građevinska dozvola, faza II.

Usvojen PDR

“Sl.list Grada Beograda”, br. 104/2018, Skupština grada Beograda
14. novembar 2018.

Usvojen Plan detaljne regulacije bloka između ulica Vojvode Stepe, Otokara Keršovanija, Bilećke i Generala Rašića, gradska opština Voždovac.

Faze 1, 2, i 3 kompleksa Voždove kapije su izgrađene na osnovu PGR-a i urbanističkog projekta. Krajem 2018. godine je usvojen novi PDR čiji je naručilac Investitor, kojim je značajno izmenjena morfologija stambenog bloka.

Maksimalna spratnost predviđena UP-om je P+7+Pk, odnosno kota venca iznosi 26m. PDR-om se predviđa zona visokih objekata (3 kule) u kojoj se ta visina povećava na maksimalnu visinu objekta od 75m, što može biti oko P+G+25. U nastavku stambenih lamela PDR-om se previđa visinu objekta od 34m, što mogu biti dodatna 3 sprata.

Virtuelni protesti

14. novembar 2018.

Kupci stanova u fazi I, II i III na forumu Beobuild u okviru teme Voždove kapije izražavaju nezadovoljstvo promenom urbanističke koncepcije nakon što su kupili stanove u prve tri faze, iako im je kupoprodajnim ugovorom garantovano da neće doći do znatnih odstupanja od situacionog plana tokom gradnje. Kupci razmatraju zajedničku tužbu Investitora.

2019
Odobren zahtev za lokacijske uslove

Sekretarijat za urbanizam i građevinske poslove
10. jun 2019.

Dobijeni lokacijski uslovi, faza III.
Osnov. PDR 2018.